В той час, коли одні експерти висловлюють сподівання, що Україна уже пройшла «дно» економічної кризи, а інші пророкують другий етап світової фінансової, а значить – і економічної кризи, українська будівельна галузь й надалі перебуває в розбалансованому стані. Оцінки експертів, чиновників та політиків справджуються з точністю «до навпаки», а ціни на житлову, комерційну чи промислову нерухомість визначаються, радше, інтуїтивно, аніж виходячи з загальних об’єктивних законів ринку.

 

Експерт з інвестиційного аналізу в управлінні активами, екс-радник з економічних питань голови Львівської облради Олег Доскач вважає, що робити якісь висновки щодо показників росту чи падіння будівництва можливо лише тоді, коли економіка країни або ж регіону розвивається за якимись певними усталеними нормами, коли відсутні кризові явища. Ті показники, якими офіційна статистика підтверджує переможні запевнення про закінчення кризи в будівельній галузі, є не зовсім коректними.
До прикладу, такий показник росту в будівельній галузі, як введення нового житла в експлуатацію не варто брати до уваги взагалі. «Припустимо, що в докризовий період розпочалось будівництво житлового будинку. Будівельна компанія створила Фонд фінансування будівництва (ФФБ), люди туди вклали кошти, банк все це регулював. Однак сьогодні будинок залишається в стадії будівництва, хоча мав бути збудований у кінці 2008 року. Фактично відбувається зміщення періоду здачі в експлуатацію у зв’язку з кризою. Відповідно, й кошти в це будівництво були вкладені набагато раніше. Тому трактувати це як покращення інвестиційних показників є не зовсім коректно», – пояснює Олег Доскач.
Фахівець вважає, що більш ефективним показником при оцінці стану будівельної галузі була б кількість вперше придбаного житла. Проте в Україні жодної офіційної статистики, яка б показувала, скільки людей вперше купила житло для себе, не ведеться. «У нас, на жаль, немає жодної інформаційно-аналітичної системи, яка б вела статистику щодо купленого житла. Навіть Асоціація ріелторів України – всеукраїнська організація, яка об’єднує торговців нерухомістю, хоча й анонсувала про створення єдиної бази даних, до сьогодні не зробила цього», – каже Олег Доскач.

 

За даними Держкомстату України, обсяг будівельних робіт у Львівському регіоні в 2009 р. впав у порівнянні з 2008 р. практично в 2 рази, в січні-серпні 2010 р. склав лише 69,3% по відношенню до обсягу будівництва відповідного періоду минулого року.
На фоні зниження життєвого рівня населення та відсутності іпотечного кредитування, сподівання на те, що найближчим часом приватні інвестори стануть потужними донором в галузь будівництва є безпідставними. Тому на даному етапі ринок насамперед чекає капіталовкладення комерційних структур.
Хоча Львівська область традиційно входить в перелік найбільш інвестиційно привабливих областей України, приплив коштів в будівельну галузь Львівщини далекий від докризового рівня.
Щоправда, є виключення із правил. Прикладом може слугувати ТзОВ «Щирецький завод залізобетонних виробів», який виступає на ринку під торговою маркою «Полібетон». Це підприємство зуміло збільшити об’єми виробництва і реалізації у 2010 році в 2,6 рази у порівнянні з 2009 роком. Звичайно ж даному успіху можна завдячувати підготовці міста до «Євро-2012», оскільки будується досить багато соціальних та інфраструктурних об’єктів. Це і термінал Львівського аеропорту і стадіони, проводиться ремонт трамвайних шляхів. Проте, на жаль, головним інвестором більшості цих об’єктів сьогодні виступає держава і навряд чи ці інвестиції будуть мати довгострокову перспективу. Тому без приватних інвестицій у будівельну галузь говорити про стабільний розвиток не доводиться.
Якщо брати масштаби України, то, за даними Держкомстату, закордонні інвестиції в будівельну галузь України в 2010 році становили 2212,9 млн. гривень. При цьому найбільш затребуваний інвесторами сегмент на ринку торговельної нерухомості – це великі професійні торгові центри, інвестування в будівництво приміщень для роздрібних мереж торгівлі, та приміщення з хорошим розташуванням для подальшого продажу.;
На ринку комерційної нерухомості увагою інвесторів користувались професійні бізнес-центри з доходністю 11-12%, недобудови з концепцією під розташування офісних приміщень та будівлі, що окремо стоять.
Незважаючи на сумну статистику, український будівельний ринок все таки має великий довгостроковий інвестиційний потенціал для зарубіжних капіталів.
Той же ТМ «Полібетон» не побоявся у кризові два роки вкласти значні інвестиції в розвиток підприємства. Оновили виробничі лінії, запустили ряд нових, провели перекваліфікацію персоналу і уже цього року отримали перші позитивні результати – 2-х кратне збільшення об’ємів виробництва порівняно з 2010 роком.

 

Найбільшою проблемою для інвестора була і залишається корупція та надмірна бюрократизація процесу отримання дозволів на всіх етапах будівництва. Якщо ж додати недосконалість законодавчої бази для ведення бізнесу, отримаємо зростання на половину собівартості квадратного метру новобудови. Як результат, якщо норма прибутку в будівництві об’єкта в західноєвропейських країнах становить 39%, то в Україні, відповідно 21%. Необхідність вирішувати питання підпису кожного окремого чиновника, починаючи від етапу відведення землі, затвердження проекту забудови, до здачі об’єкта не додає привабливості будівництву, як об’єкту інвестування.
Зміни до Закону про містобудівну діяльність, прийняті депутатами нещодавно, не гарантують пришвидшення процедури будівництва. Це незважаючи на запевнення основних ініціаторів закону, щодо кардинального спрощення усіх дозвільних процедур. До того ж, у Львові практично, немає будинків, які зводяться по новій процедурі, описаній в законі. Тому оцінити ефективність нововведень можна буде ще не скоро. Зрештою, основні перепони в будівництві житла полягають не в процедурі, описаній в Законі, тому суттєвих змін очікувати не варто. Як відзначають фахівці, процедури, описані в Законі – це лише 5% від загальної кількості усіх дозволів, віз та підписів, необхідних для того, аби розпочати будівництво, не кажучи уже про завершальні етапи – здачі в експлуатацію та інше. Якщо спробувати розкласти процедуру отримання дозволу на будівництво по часу, відведеному законодавством, то виявиться, що лише на отримання усіх документів, що дають право лише претендувати на отримання дозволу на будівництво потрібно витратити близько 8 місяців.
«Державне регулювання мало б спрощувати механізм отримання дозволів на будівництво, а не вибудовувати якийсь бюрократичний ланцюжок не подолавши кожну ланку якого, неможливо рухатись далі», – переконаний Олег Доскач.

 

Проте, навіть на місцевому рівні влада має можливість суттєво посприяти покращенню ситуацію в будівельному бізнесі. Як приклад, Олег Доскач наводить Івано-Франківськ. В цьому місті обсяг купівлі першого житла скоротився вдвічі, у Львові ж – в три-чотири рази. Справа в тому, пояснює фахівець, що влада Івано-Франківська зуміла суттєво скоротити собівартість будівництва житлової нерухомості – до 400 доларів за м.кв. на відміну від Львова, де в тому ж 2007 році собівартість будівництва становила приблизно 1000 доларів США. Рецепт такого здешевлення дуже простий: «В Івано-Франківську, як, в принципі, і в кожному великому місті є ряд територій, які по-суті, пустують. Це і території військових містечок, і промислові об’єкти, і інші землі. В 2004 році міста виділила кошти з бюджету для виготовлення містобудівного обґрунтування та підготувала типові проекти для будинків, які мали б там будуватись. Таким чином, місто продавало не земельні ділянки, а участь в уже готових проектах, виступаючи уже як співвласники проекту», – розповідає експерт. Таким способом, інвестори мали можливість розпочати будівництво за два-три місяці після перемоги в конкурсі, заощаджуючи час, суттєві грошові витрати на усі погодження та дозволи. В результаті, в 2007 році обласний центр Івано-Франківщини зайняв друге місце в Україні, після Києва за обсягами житлового будівництва. Створивши сприятливі умови для інвесторів у будівельну галузь, міська влада зуміла залучити кошти багатьох підприємств, збільшивши конкуренцію серед забудовників в рази. Невдовзі це привело до суттєво зниження цін на житлову нерухомість, а, отже, і підвищення попиту на нові квартири з боку населення.
У Львові, натомість, – ціни на нерухомість захмарні саме через відсутність конкурентного середовища.
Тому говорити про те, що будівельна галузь вийшла з кризи можна буде тільки тоді, коли люди знову почнуть купувати нерухомість. Проте, через брак коштів в населення та загальну недовіру до фондів незавершеного будівництва та компаній забудовників на фоні гучних скандалів на кшталт «Еліта-центру», подальший розвиток будівельної галузі простежується лише у віддаленій перспективі. Звичайно, як місцева, так і центральна влада спроможна суттєво покращити ситуацію з інвестуванням коштів у будівельні проекти проте на це потрібна політична воля та щире бажання відмовитись від ручного регулювання усіх процедур, пов’язаних з будівництвом.

 

Взято тут.