Найбільш проблематичним виявилося питання, пов'язане з визначенням статусу ОСББ відносно майна співвласників квартир і можливості звернення об'єднання до суду з позовами, предметами яких є спори про право власності на приміщення, які відносяться до спільної власності співвласників квартир - членів ОСББ.  

Відповідно до частини 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (комори, сараї й т.д.) передаються у власність квартиронаймачів безкоштовно та окремо приватизації не підлягають.

Конституційний суд своїм рішенням від 02.03.2004 року № 4-рп/2004 спробував роз'яснити зазначену норму. Відповідно до Рішення, допоміжні приміщення (підвали, сараї, комори, горища, колискові та інше) передаються безкоштовно в спільну власність громадян одночасно із приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Для підтвердження права власності на допоміжні приміщення не має потреби в здійсненні додаткових дій, зокрема, у створенні об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу в нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні із власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, мансард у багатоквартирних будинках, на здійснення інших дій щодо допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності. Рішення Конституційного Суду України є обов'язковим для виконання на території України, остаточним і не підлягає оскарженню.

Визначення терміну «допоміжні приміщення» надано в статті 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». До них відносяться приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колискові, комори, сміттєпроводи, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери й інші технічні приміщення). Також у зазначеній статті Закон дає визначення спільного майна - це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, які можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, зазначених в уставі об'єднання (комори, гаражі, у тому числі, підземні, майстерні тощо).

Не дивлячись на Закон, досить часто права власників допоміжних приміщень порушуються місцевими радами, які вважають себе повноправними власниками підвалів і цокольних поверхів житлових будинків. На практиці це виражається в прийнятті органами місцевого самоврядування рішень про закріплення за собою власності на ці об'єкти та наступне розпорядження вказаним майном: здача в оренду, продаж, надання в безкоштовне користування тощо. Місцева влада щиро дивується, коли у зазначених ситуаціях їм вказують на порушення статті 41 Конституції України та статті 317 Цивільного кодексу України. Здавалося б, що саме створене співвласниками квартир ОСББ повинне бути покликане захистити права власників. Однак практика показує, що боротися з місцевою владою досить важко, недосконалість законодавства ще більше ускладнює проблему, а судові органи шукають будь-які формальні підстави для відмови ОСББ у захисті прав власників.

При оспорюванні свідоцтва про право власності, видане на допоміжні приміщення на ім'я певної особи, відмінної від їх реального власника, або при зверненні з позовом про визнання за ОСББ права власності на допоміжні приміщення виникає питання, пов'язане з наявністю у ОСББ права на позов.

Деякі органи місцевої влади та місцевого самоврядування дотримуються думки, що ОСББ не може звертатися до суду з позовами, що стосуються оспорювання права власності на допоміжні приміщення, власниками яких є співвласники квартир. Названі органи виходять із того, що наявність таких повноважень у ОСББ не передбачено чинним законодавством, а також визнання за різними суб'єктами права власності на допоміжні приміщення не порушує прав ОСББ, оскільки воно не наділено майновими правами відносно власності співвласників квартир, відповідно останнє не є належним позивачем.  Не можемо погодитися з даним твердженням.   

Відповідно до статті 1 Господарського процесуального кодексу України,  підприємства, установи, організації, інші юридичні особи, мають право звертатися до господарського суду згідно із установленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав та охоронюваних законом інтересів.

У випадку визнання права власності або неправомірного використання допоміжних приміщень особами, що не є співвласниками квартир, порушуються права та законні інтереси власників допоміжних приміщень - власників квартир. 

Статтею 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначена мета створення об'єднання і його статус. Об'єднання створюється для забезпечення та захисту прав його членів і дотримання їх обов'язків, належного утримування та використання неподільного і спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, які забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримування будинку і прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в одержанні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами, виконання ними своїх обов’язків, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами та майном об'єднання, від свого імені набуває майнові та немайнові права і обов'язки, виступає позивачем і відповідачем у суді.

Виходячи з викладеного, ОСББ є спеціальним органом - юридичною особою, створюваною співвласниками не тільки для керування майном, але й для захисту прав членів об'єднання, у тому числі майнових. Саме в цьому, на нашу думку, відповідно до діючого законодавства полягає зміст створення об'єднання. ОСББ повинне не тільки дублювати функції Жеків, але створювати та забезпечувати для членів всі необхідні умови захисту і реалізації прав власників приміщень. Таким чином, у випадку порушення прав власників квартир на спільне майно з метою їхнього захисту, позивачем у суді може та повинне виступити ОСББ. 

Проблема з повноваженнями ОСББ на звернення з позовами щодо загальної власності членів об'єднання, на нашу думку, виникла у зв'язку з тим, що законодавець не чітко врегулював питання, пов'язане з визначенням статусу ОСББ відносно майна співвласників квартир, не визначив у якому порядку реалізовуються та захищаються майнові права членів об'єднання на квартири і допоміжні приміщення. У зв'язку із чим, при зверненні ОСББ до суду з позовами, предметами яких є спори про право власності на приміщення, власниками яких відповідно до законодавства є члени об'єднання, суди мають можливість відмовити у задоволенні позову лише на тій підставі, що ОСББ не є належним позивачем.

Судової практики по даному питанню ще досить мало. Однак, Постановою Вищого господарського суду України від 23.02.2005 року № 19/ 107-04-3437 залишені без змін Рішення Господарського суду Одеської області від 14 червня 2004 року і Постанова Одеського апеляційного господарського суду від 1 вересня 2004 року по справі № 19/ 107-04-3437, якими задоволений позов об'єднання співвласників квартир будинку № * по вулиці Буніна «Р» до представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Управління охорони здоров'я виконавчого комітету Одеського міської ради про визнання права власності та зобов'язання не чинити перешкоди у користуванні майном.

Таким чином, Постанова Вищого господарського суду України не тільки підтверджує нашу думка про те, що ОСББ може виступати позивачем у суді як спеціальний орган, створений співвласниками квартир для захисту їхніх прав та інтересів як власників, але й визначає об'єднання як суб'єкт, за яким може бути визнане право власності на допоміжні приміщення.

На жаль, законодавство судами застосовується не однаково, що підтверджується Рішенням Господарського суду Донецької області від 18.03.2008 року, яке ще не набуло законної сили та яким відмовлено у задоволенні позову ОСББ «Ш» до Донецької міської ради і Управління комунального господарства Донецької міської ради про скасування свідоцтва про право власності, виданого на ім'я територіальної громади в особі Донецької міської ради. Відповідачі заперечували проти задоволення позову посилаючись на те, що ОСББ не наділене правом на позов, оскільки позивач не надав суду нотаріально завірені доручення від кожного власника квартири на звернення до суду з позовом, що стосується майнового права кожного окремого власника. Хоча повний текст Рішення судом ще не виготовлений, найбільш вірогідно, що суд погодився з думкою відповідачів, у зв'язку із чим відмовив у позові. Зазначене Рішення  у зв'язку з його незаконністю буде оскаржено в Донецькому Апеляційному господарському суді. Сподіваємося на справедливе рішення, а також на те, що  подібні безпрецедентні рішення не знайдуть підтримки в практиці інших судів.